セルフ・リライアンスという生き方

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【鑑定小話】奥が深い「単価と総額」

不動産評価における大事な視点の一つに、「単価と総額の関連」があります。

不動産鑑定評価基準では、鑑定評価額を決定するための最終プロセスである「試算価格の調整」において、「単価と総額との関連の適否」に留意するよう定められています。

単価と総額との関連の基本形

「単価と総額」の分かりやすい例は、次のようなものです。

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Q.土地相場が20万円/坪で、50坪の戸建が標準的な地域にある500坪の土地の単価はいくらか?

A.対象不動産が普通の規模の戸建用地であれば、価格は20万円×50坪=1,000万 ですが、500坪となると、同じ単価(20万/坪)では売れません。

なぜなら、土地50坪、総額1,000万が一般的なエリアで、1億円を払って500坪の土地を自宅用に買う個人はまずいません。

したがって、対象地の最もあり得る買い手は、対象地を仕入れて分譲する不動産業者になります。分譲するためには、土地を造成、区画割して道路を入れたり、一定の利益を見込む必要があるため、500坪の土地の単価は、相場20万円の半額~7掛けになるでしょう・・・

「単価と総額」というと、この例のように「規模が大きく総額が張る」→「市場性が劣り、需要者が限定されるので単価は下がる」という文脈で説明されることが多いです。

総額が大きいから単価が下がるとは限らない

しかし、鑑定評価基準の中で、「単価と総額との関連の適否」に留意しろ、と言っているのは、必ずしも「総額の大きい不動産は減価しなさい」という意味ではありません。

例えば、次のようなケースがあります。

・都心のオフィス一等地にある大規模地

東京都心でオフィス需要が高い地域では、同じ立地でも、30坪の土地より1,000坪の土地の方が単価は大幅に高くなるのが普通です。それは、30坪に建てられるペンシルビルよりも、1,000坪の土地に建てられる大規模オフィスビルの方が、建物を建てた場合の床面積あたりの賃料単価が大幅に高くなる(=収益性が高い)からです。

このような物件の評価で、何の説明もなく「規模が大きいので需要者が限られる」として、標準的な規模の土地より単価を安く査定したり、小規模な土地の取引事例から安易に大規模な対象地の価格を求めている評価書を見ることがありますが、不動産に詳しい依頼者であれば突っ込まれること確実です。

・賃貸面積300?の外人向け高級賃貸マンション

単価と総額の関係は、価格だけでなく賃料を考える場合にも重要です。

例えば、同じ立地条件の、20m2のワンルームと、80m2のファミリーマンションでは、賃料の単価は80m2の方が通常は低くなります。

しかし、高級ブランド住宅地にあり、外国人や富裕層が住む、家賃が月数十万円~100万円以上ともなる高額賃貸物件の場合は、面積が大きくても賃料単価が全く下がらないどころか、むしろ高くなることがよくあります。

この手の物件の入居者にとっては、100m2ぐらいの中途半端な広さよりも、ゲストをたくさん泊まらせられる200m2~300m2の方がニーズが強い場合もあるからです。

これも、庶民目線で「家賃100万なんて払える人はほとんどいない、だから賃料単価は下がる」としてしまうと大間違いになる可能性があります。

他にも、一定の面積以上の土地でないと使いにくくなる物流用地や、マンションと戸建の混在している住宅地なども、単価と総額の関係を慎重に考えないといけないケースです。

同じ物件でも市場動向で単価と総額の関係は変わる

さらに難しいのは、物件規模・総額が大きいことによる物件価値へのプラスマイナスは、市場や景気の動向によっても変わってくることです。

具体的には、一等地のマンション用地やオフィス用地であれば、不動産マーケットが盛り上がってきて、規模の大きい用地に対する希少性が高まるほど、「規模大による価値アップ」は大きくなります。逆に、リーマンショック直後のように、誰もが新規の投資を控えている局面であれば、一等地であっても規模のマイナスを見ないといけないかもしれません。

新たな開発需要の弱い地方や郊外の場合、総額の大きい土地の単価は減価せざるを得ないでしょうが、都市や地域による違いも大きいです。

私もそうでしたが、別業界からの転職組など、鑑定で初めて不動産に携わる人は特に、土地価格や賃料の単価に注目するだけでなく、「この規模、総額ならどんな属性の買い手が買うのか」というイメージを具体的に想像する癖をつけるのが大事だと思います。